Logement et immobilier en Afghanistan
Le marché immobilier afghan a connu une rupture brutale en 2021, suivie de mouvements contrastés selon les villes et les quartiers. L'insécurité des titres, les démolitions liées aux plans d'urbanisme et l'afflux de population compliquent la lecture d'ensemble.
Marché immobilier de Kaboul
La capitale concentre l'essentiel des transactions. Le départ des organisations internationales, des ambassades et d'une partie des classes moyennes a fait chuter la demande de villas haut de gamme dans les quartiers autrefois protégés. Le retour de plusieurs millions d'Afghans depuis l'Iran et le Pakistan en 2025 a en revanche relancé la demande de logements modestes en périphérie.
Evolution des prix
Les valeurs se sont effondrées dans les segments haut de gamme après août 2021, avec des reculs souvent supérieurs à la moitié des prix antérieurs. Les logements populaires ont mieux résisté et les loyers de périphérie progressent, environ 70 pour cent des familles déplacées par les démolitions s'étant réinstallées en bordure de la capitale selon les données citées par la presse spécialisée.
Titres fonciers et droits de propriété
La coexistence de titres officiels, d'actes coutumiers et de documents établis sous les régimes successifs entretient une insécurité juridique profonde. De nombreux propriétaires ne disposent que d'un acte informel, ce qui les expose lors des opérations d'aménagement.
Litiges et expropriations
Les contentieux fonciers comptent parmi les plus nombreux devant les juridictions. Le ministère de la Justice a fait état de plus de 132 kilomètres carrés de terrains publics récupérés en deux ans. Le Conseil norvégien pour les réfugiés a documenté le déplacement forcé d'environ 3 515 familles lors du démantèlement de sept quartiers informels sur une période de six mois, avec des indemnisations jugées insuffisantes par les personnes concernées.
Location
Les baux se concluent souvent verbalement ou par acte sous seing privé, avec un paiement en espèces et une avance de plusieurs mois. Certaines transactions reposent sur le mécanisme du gerawi, prêt garanti par la jouissance du logement.
Construction et urbanisme
Les autorités municipales de Kaboul mènent un programme d'élargissement des voies et de résorption de l'habitat informel. Les chantiers privés se concentrent sur des immeubles de rapport et des lotissements périphériques.
Achat par des étrangers
L'acquisition de biens par des non-résidents étrangers demeure très encadrée et rarement pratiquée. Les investisseurs passent le plus souvent par un bail de longue durée ou par un montage impliquant une société locale.